本文摘要：自国务院9月底印发《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》后，中国物流地产新一轮的资本大潮又滚滚涌动，其中大自然少有一些虎视眈眈的境外资本。 近日市场消息称之为，黑石集团于是以打算正式成立130亿美元的新旗舰级全球房地产基金。而在一周前，黑石旗下的首支亚洲房地产基金早已募资44亿美元，相似50亿美元的筹措下限。 物流地产正是黑石目前在中国的一个重点投资对象。

自国务院9月底印发《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》后，中国物流地产新一轮的资本大潮又滚滚涌动，其中大自然少有一些虎视眈眈的境外资本。　　近日市场消息称之为，黑石集团于是以打算正式成立130亿美元的新旗舰级全球房地产基金。而在一周前，黑石旗下的首支亚洲房地产基金早已募资44亿美元，相似50亿美元的筹措下限。　　物流地产正是黑石目前在中国的一个重点投资对象。

据信，黑石集团的亚洲房地产主管Chris Heady喜好中国仓储物流业务，他指出在国际市场需求、第三方物流企业和电子商务的推展下，物流业正在蓬勃发展。　　2013年12月，他透漏黑石早已创建了50万平方米的仓库空间，投资额超过8000万美元，不过这些仓库到底辟在哪里还没公开发表的资料透露。

　　2010年4月，黑石集团曾多次将在中国的首笔Pre-IPO的1.9亿美元投在了山东寿光农产品物流园有限公司，然后一年后，由于寿光物流园发展阻碍和最重要牌照申请人告终，黑石不得不解散，这沦为一笔告终的交易。　　3年后的卷土重来，黑石自由选择了新的合作伙伴——中国房地产行业的龙头老大万科。万科目前在中国物流地产领域的野心极大，喊出出有“未来10年将建构全国范围的物流仓储网络体系”，今年早已先后在廊坊、贵阳与武汉夺下了三个物流地产项目，并有可能在未来之后在江沪浙、成都及珠三角地区扩展更好的物流地产项目。

　　当然，万科所自由选择的合作对象不仅仅限于黑石，还有另外两家来自美国的投资基金基金巨头KKR和凯雷。美国三大投资基金基金与万科在物流地产方面的合作，很有可能参照前不久万科与凯雷在商业地产方面的合作模式——双方正式成立合资平台，长年持有人物业资产，未来将以资产证券化为目标解散；在股权方面外资基金可以占到大头，享用到大部分的收益，但管理团队和品牌仍然保有着万科的主导权。　　9月份，凯雷还与上海物流地产商宇培集团合作，投资3亿美元在常州航空产业园内建设电商产业园，其中物流仓储是最重要的组成部分。　　这样一来，无论是境外资本，还是国内做到物流地产的企业，都呈现一种交叉多元的合作态势，彼此双方都沦为开放性的平台，享有多种合作渠道的自由选择。

　　比起在中国房地产市场仍然有持续作为的凯雷和黑石，“门口的残暴人”KKR则变得谜样高调许多。这家因为当年的纳贝斯克杠杆并购名扬天下的投资基金巨头，近年来在中国仍然以投资上市公司股权为主要模式，在行业低谷时以一个合理价格转入公司，通过提高企业经营减少企业价值，然后在整个行业周期性衰退的时候顺利解散。　　一个有意思的细节是，今年年初，KKR在其公布的中国宏观经济研究报告中，结尾就提到了毛泽东在1955年的论点“政治工作是一切经济工作的生命线”。

鉴于一年来中国官方对国内消费和物流行业接连的希望政策实施，KKR自由选择在此时转入物流地产也的确表明出有其对中国做生意的深刻印象而灵敏的解读。　　另外，据外电称之为，Sam Zell权益国际与红杉资本前不久刚宣告了战略合作，联合投资中国的物流地产。

Sam Zell某种程度是来自美国的亿万富豪、投资高手，被称作“坟墓舞者”，他麾下的EI资本曾多次染指过物流地产，即2008年大股东上海宇培集团，但这一投资并不顺利。　　沈南鹏策画的红杉资本，近年来堪称将触角屡屡伸展被电商大潮催长的物流租车行业。2013年初，公路货运平台公司福能物流取得红杉630万美金投资；年中尘埃落定的中通火速投资案中，红杉以3170万美元，卖给中通10%“杨家股”，艰苦卡位；而原本在“四通一约”中名列靠后的中通，凭借红杉转入带给的IT系统和公司管理提高，业务规模已与申通、圆通并驾齐驱。

　　似乎，从投资电商，到投资电商伸延出来的产业链如物流、租车、仓储、金融等，红杉资本的产业投资逻辑十分明晰，其与Sam Zell又会在物流地产投资领域火花怎样的火花？　　除了美国的资本，来自日本和荷兰的资本也崭露头角。此前，开始重点发力物流地产的国有上市公司北京建设装备旗下中国物流集团35%股本，招揽了大约2亿美元资金，投资方是来自日本的三井、三菱两大财团。　　三井、三菱的投资某种程度是要赚财务投资的收益，更加期望让日本的部分生产性、物流性及订购类企业优先选择用于北京建设的仓库，堪称一鱼多不吃。

　　另外，荷兰仅次于的养老金基金资产管理公司——荷兰汇盈资产管理公司（APG Asset Management N.V.）也在近年早些时候投资6.5亿美元并购了中国物流地产新一代不易商20%的股权。　　最后，还有一家英资老牌企业——太古集团。前不久，太古集团主席史乐山称之为，太古计划在2020年底前，在中国内地共计竣工13个大型现代化冷藏设施，致力于打造出一个全国性的冷链网络，电磁辐射范围约全国2/3人口。

　　近年来，中国内地的冷链物流业呈现蓬勃发展的态势。《2014年中国冷链物流发展报告》表明，2013年，中国冷链物流业的固定资产投资多达人民币1千亿元，同比快速增长24.2%。而冷藏业务仍然是太古集团核心发展的业务之一，以仓储量计算出来，其为全球第三大冷链物流运营商。

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